Передача в залог права аренды земельного участка

Условия на которых можно передать в залог право аренды земельного участка

Залог права аренды земельного участка подразумевает возможность залога строения, также можно передать его часть. Независимо от того арендатор — залогодатель или владелец, если он заложит строение без земли, на которой оно находится, такая сделка не будет признана правомерной.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9484

юристов ждут Вас

Быстрый ответ!

Задать вопрос

Это случай, когда сталкивается закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Земельный кодекс. Закон разрешает арендатору передавать права аренды на протяжении срока, пока действует договор только после того, как будет получено согласие владельца участка.

Земельный кодекс говорит о том, что получать такое разрешение арендатору не обязательно. Споры, которые могут возникнуть в этом щекотливом вопросе часто доходят до суда. Арендаторы, заложившие право аренды вместе со своей недвижимостью, имеют на это полное право, которое гарантирует им земельное законодательство. В то же время по закону об ипотеке правы и недовольные таким залогом владельцы земли, передавшие ее в аренду.

Чаще всего в таких спорах суд становится на сторону не Земельного кодекса, а закона, то есть защищает арендодателей, поскольку считает его правильнее и корректнее применительно к земельному закону и правам аренды.

Передача в залог права аренды земельного участка

Лучше не осуществлять залог права аренды земельного участка без согласия владельца, поскольку риск, что сделка не будет являться действительной, очень высок. При оформлении договора аренды к нему прилагается документ, подтверждающий, что арендодатель согласен на залог. Сюда же нужно приложить и необходимые сопутствующие документы. Таким образом, можно будет оформлять залог, не опасаясь при этом судебных разбирательств с владельцем.

Термин «ипотека» греческого происхождения.

В шестом веке до нашей эры греки обозначали этим словом форму ответственности должника перед кредитором своей землей.

На рубеже земельной территории заемщика стоял столб, на котором было написано, что земля обеспечивает долг. Столб называли «ипотекой», в переводе «подпоркой».

В современном мире ипотечным предметом может выступать недвижимое имущество, надел земли, а также право его аренды. Арендатор узаконенной территории обладает возможностью внести земельные права под гарантию и реализовать в качестве вклада или взноса установленного пая.

СПРАВКА:

Соглашение по ипотеке прерогативы

аренды земли

являет собой документ, предусматривающий залог арендного права на гарантированное возвращение финансовых средств кредитору.

Совсем простыми словами – вы можете взять ипотеку под залог вашего права аренды земельного участка, если такое право у вас есть. Более подробно о том, кому принадлежит право аренды земли, можно прочитать здесь.

Предоставление права аренды земельного надела в роли залогового инструмента осуществляется при соблюдении ряда предписаний, прописанных в законодательных документах:

  • передача земельного надела в положение гарантийного средства реализуется только во временах рамках функционирования арендного соглашения;
  • обладатель земельной собственности должен быть осведомлен и согласен на внесение залогового средства;
  • не могут воспользоваться данной возможностью резиденты особых зон экономики, перечень которых закреплен законодательно;
  • возникновение обстоятельств, прописанных в договорном тексте аренды, позволяющих или, наоборот, препятствующих залогу арендованного землевладения.

Для предоставления права арендования земельного владения в виде заложенного банку имущества следует провести следующие процедурные действия:

  • Передача в залог права аренды земельного участкаобратиться в банк с намерением оформить займ под описываемый вид залога;
  • для оценивания показателя стоимости и анализирования вероятности ликвидности арендуемого участка банковская организация направляет своих специалистов на земельный участок;
  • оформляется договорный правовой акт между банком и залогодателем;
  • договорный документ подписывается;
  • далее следует обязательная госрегистрация данное условие проговаривается ст. 10 Федерального законодательного акта об ипотеке;
  • исключение представляют соглашения сроком менее 1 года;
  • неосуществление требования о регламентируемой регистрации соглашения с банком приводит к признанию его недействительности, данный факт констатирует п.4 ст. 339 ГК РФ.

ВАЖНО! Функционирование соглашения по ипотеке права аренды земли начинается конкретно после выдачи регистрационных документов государственными органами, а не с момента его подписания банком и предоставителем залогового объекта.

Тем, кто намеревается воспользоваться ипотечным кредитованием, необходимо помнить ряд особенностей:

  • если арендованная земля оформлена в собственности нескольких владельцев, то уведомлении и согласие требуется от каждого собственника.
  • Ипотека строения или сооружения реализуется только совместно с ипотекой земельной площади по тому же соглашению арендования землевладения, на котором сооружение или строение стоит.
  • Отклонение от принципиального единства земли и здания, на ней стоящего, возможно исключительно по прописанным в договорном тексте уточнениям и особенностям.
  • Залогодателю требуется рассчитать свои финансовые возможности по погашению кредита, вероятные риски.
  • Когда арендодателем выступает частник, то без его согласия невозможно выставить данный вид залога.
  • Если на заложенное обладание арендой земли накладывается резолюция о взыскательных мероприятиях, и осуществляется в дальнейшем продажа на публичном аукционе, составляется соглашение по уступке прав. Договор купли-продажи здесь не действует.

Передавать арендные права на землю в залог можно только в пределах действия договора аренды. То есть если срок пользования землей по договору составляет пять лет, то и договор ипотечного кредитования с таким залогом также должен быть заключен не более, чем на 5 лет. Если владельцем земельного участка является частное лицо, то арендатор должен получить его согласие на передачу права аренды в залог.

Спорным моментом является долевое право аренды участка. В соответствии с законодательством каждый владелец права на аренду части участка имеет право передавать его в ипотеку. В то же время на практике это натолкнулось на определенные трудности, связанные с урегулированием порядка пользования каждой долей участка.

Кроме того, следует учитывать и тот факт, что банки неохотно связываются с обеспечением такого рода. Это, прежде всего, связано с тем, что сложно оценить его объективную стоимость, а также ликвидность. Банку необходимо иметь надежный залог, который обеспечит возврат выданных средств в любой момент. Ипотека права аренды земельного участка по привлекательности находится на уровне ипотеки земельных участков и займов на строительство дома. Потому подобные программы можно встретить лишь в специализированных ипотечных организациях и крупных банках.

Инструкция: как предъявить договор ипотеки права аренды земельного участка банковскому учреждению

Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.

Передача в залог права аренды земельного участка

Риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды

В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику <1>, по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по указанному вопросу будет изложена далее).

Предлагаем ознакомиться:  Удлиненный отпуск беременной женщине

Основным, но не единственным способом прекращения договора аренды служит его расторжение. Ипотека права аренды будет прекращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность ранее арендованное имущество. В указанном случае аренда прекратится в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора по обязательству (ст. 413 ГК РФ). Автоматически в силу закона прекратится и ипотека права аренды.

В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N А07-3855/2010 <2> отметил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.

В то же время указанная ситуация на практике встречается гораздо реже расторжения договора, поэтому основное внимание предлагаем уделить вопросам, возникающим при расторжении договора аренды, обремененного залогом права аренды.

Инструкция: как предъявить договор ипотеки права аренды земельного участка банковскому учреждению

Если арендодатель не против того, чтобы арендатор закладывал его земельный участок, его в любом случае требуется уведомить о таком действии. Поставить в известность арендодателя о том, что право аренды было передано в залог третьему лицу, необходимо в разумные сроки. Сделать это можно в любой форме (необязательно в письменной). Собственник обычно ставится в известность после того, как сделка будет заключена.

Не нужно обязательное согласие владельца в том случае, если:

  1. Срок аренды более пяти лет, участок является муниципальной или государственной собственностью.
  2. Если договор срочный свыше 5 лет.

В этих случаях можно не брать разрешение, а ставить собственника в известность. Если же срок аренды больше 5 лет, закон требует согласие арендодателя.

При заключении договора необходимо учитывать все выше сказанное и прибегать к помощи опытных юристов для грамотного составления договора аренды. Таким образом, вы застрахуете себя от возникновения проблем с арендодателями и судебными исками. 

Относительно того, могут ли стороны договора аренды расторгнуть договор без учета согласия банка на расторжение договора аренды, практики арбитражных судов более чем достаточно.

  1. Согласия залогодержателя для расторжения договора ипотеки не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке.

В частности, ФАС Западно-Сибирского округа, рассматривая законность истребования управлением Росреестра согласия банка на расторжение договора аренды, право аренды которого было заложено, указал следующее <3>.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО «Трастинвест» требования, установив, что общество представило все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды; руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 16 — 18, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации прав), пришел к выводу, что при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды, также прекращаются, а государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.

Исходя из вышеизложенной позиции об автоматическом прекращении залога права аренды при расторжении договора аренды, арбитражные суды на основании ст. 352 ГК РФ отказывают в обращении взыскания на заложенное право аренды <1>.

Несмотря на вышеприведенные примеры из существующей арбитражной практики, имеется и противоположный подход судов к указанной проблеме.

Так, суд, обосновывая законность требования регистрирующего органа о необходимости прекращения залога права аренды для расторжения договора аренды, обремененного залогом, мотивировал свое решение следующим образом <2>.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

Этот промежуточный подход был изложен при вынесении решения по делу N А41-44798/09 <1>. Согласно Постановлению суда при предъявлении иска о признании незаконным отказа в прекращении записи о договоре аренды и ипотеке права аренды, где в качестве основания отказа в регистрации указано на наличие в ЕГРП записи об ипотеке права аренды и невозможности регистрации прекращения договора аренды без представления заявления законного владельца закладной или совместного заявления залогодателя и залогодержателя о расторжении договора залога, требование о прекращении записи об аренде удовлетворяется.

Полагаем, что позиция судов, считающих, что стороны договора аренды вправе самостоятельно определять правовую судьбу договора аренды вне зависимости от согласия залогодержателя права аренды, а также что залог права аренды прекращается с прекращением самой аренды, будет поддержана ВАС РФ. Поскольку в абз. 2 п.

23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» относительно собственности была изложена позиция о невозможности оспаривания залогодержателем сделок с заложенным имущества, кроме тех, право оспаривания которых прямо предусмотрено законом.

Указанный ограничительный подход относительно права залогодержателей заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя, несомненно, будет перенесен на возможности оспаривания залогодержателем права аренды.

Несмотря на то что суды полагают необходимым обязательное привлечение залогодержателей при расторжении договоров аренды, обремененных ипотекой, в соответствии с п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке <1> возражения банков о невозможности расторжения договоров аренды при наличии залога права аренды обычно судами не принимаются во внимание, и при наличии законных или договорных оснований для расторжения договоры аренды расторгаются.

Как видно из рассмотренных нами примеров, при залоге только права аренды залог не сохраняется при расторжении договора аренды, соответственно, права залогодержателя не защищены от возможного прекращения ипотеки на основании отказа от договора (если договором аренды допускается односторонний порядок его расторжения), дополнительного соглашения или судебного акта о расторжении договора аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить ЛПХ и получить субсидию

Включение в договор аренды условия о невозможности его расторжения без согласия залогодержателя достаточно проблематично с практической точки зрения. Как правило, предлагается в залог право аренды муниципальных или государственных земель, а публичные собственники крайне неохотно идут на подобные ограничения своих прав.

Мнение. Т.А. Касьянова, «2К Аудит — Деловые Консультации/Морисон Интернешнл», генеральный директор

Несмотря на имеющиеся юридические тонкости, практика кредитования под залог недвижимого имущества не обнаруживает значительной корреляции рисков в зависимости от того, построен ли объект на арендуемой земле или на земле, находящейся в частной собственности. Закон надежно защищает залогодержателя, правоприменительная практика в этой сфере является тому подтверждением.

При принятии в качества залога объекта недвижимости необходимо осуществлять выезд и осмотр строений. Экспертной оценке должна подлежать не только реальная стоимость объекта. Требуется квалифицированная оценка износа здания, технического состояния проведенных в нем коммунальных и инженерных коммуникаций, также необходимо проверять наличие систем пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения, установку оконных решеток и систем предотвращения несанкционированного проникновения.

Случаи умышленного поджога строений на арендованной земле не такая уж и редкость. Клиент получает требуемые ему кредитные средства, после пожара земля переходит к собственнику, а риски банка остаются без материального обеспечения. Это является причиной того, что банкам не стоит пренебрегать страховыми инструментами защиты собственных финансовых интересов даже в ситуациях, когда объект залога не вызывает опасения уровнем своего технического оснащения. Если в кредитном и страховом договорах оговорено, что получателем страхового возмещения является банк, его риски надежно защищены.

Юридические риски банка-залогодержателя: ипотека права аренды

При кредитовании банковские организации нуждаются в гарантированном залоге, обеспечивающем беспрепятственное возвращение выделенных денежных ресурсов в требуемый временной отрезок.

Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли (как проводят оценку права аренды ЗУ и как выглядит ее отчет узнаете тут) . Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.

Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.

ВАЖНО: Кредитно-финансовые и банковские организации в рамках подобных программ предоставляют кредиты по определенному целевому назначению (покупка недвижимого имущества, ведение ремонтных работ, лечебные процедуры и операции и т.п.) и без указания цели.

Существует ряд важных обстоятельств, которые должен предусмотреть залогодатель:

  • выезд банковских служащих на арендованную землю с целью определения стоимости участка и вариантов ликвидности потребует оплаты со стороны заемщика;
  • здания, располагающиеся на заложенной земельной территории, должны быть в собственности или арендованными у залогодателя;
  • срок кредитования не превышает временной лимит действия арендного соглашения;
  • в большинстве случаев под залог аренды земли банки предоставляют небольшие денежные ресурсы и недостаточно длительный временной отрезок.

Залог банковскому учреждению права аренды земли в силе обеспечивать займ под постройку жилого строения. По такому программному сценарию ипотека оформляется на время строительного процесса. После завершения стройки предметным ипотечным объектом становится новое строительное сооружение.

Сбербанк рекомендует своим клиентам варианты ипотечного кредитования, одним из которых предполагается ипотека права аренды земли.

Ориентируясь на требования банка физлицо, делающее запрос на указанную потребительскую ссуду, предоставляет справочный документ о том, что он, заемщик, обеспечен жильем (приносится выписной текст из домовой книги).

Условия Сбербанка предполагают возможность замены залога на поручительство.

Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка:

  • размер займа под данный вид ипотеки — от одного до десяти миллионов руб.;
  • срок погашения кредитной суммы — от трех месяцев до семи лет;
  • кредитная ставка — 14,5%;
  • вид страхования — имущественный (в отношении заложенного участка).

ВАЖНО! Займ под залог права на аренду земли вправе оформить и физические лица, и учреждения, компании, организации частного предпринимательства.

Передача в залог права аренды земельного участка

Клиентура ВТБ Банк Москвы владеет возможностью получения ипотечного кредита с господдержкой под залог аренды земли на перечисленных ниже условиях:

  • размер кредита – от одного до тридцати миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,15%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 15%.

Параметры ипотечного кредитования под залог аренды земельного владения от Райффайзен Банка:

  • Передача в залог права аренды земельного участкаразмер кредита – от восьмисот тысяч до двадцати шести миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,5%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 10%.

Представленные показатели требуют уточнения в самом банке, так как происходят изменения, обусловленные политикой банка.

Инструкция: как предъявить договор ипотеки права аренды земельного участка банковскому учреждению

Одной из наиболее распространенных программ, где может быть актуальным залог права на аренду земли является ипотека под залог собственной недвижимости. Банки выдают такие кредиты, как под конкретные цели (покупка другого жилья, ремонт, лечение и т.д.), так и без подтверждения целевого назначения. При этом заемщику необходимо учитывать такие моменты:

  • вероятно, придется понести дополнительные расходы на выезд специалистов банка к участку для оценки и анализа его ликвидности;
  • скорее всего, банк выдаст под такой залог минимально возможную сумму на небольшой срок;
  • период кредитования будет ограничиваться сроком действия договора аренды;
  • все построенные на участке здания и сооружения должны находиться в собственности или в аренде у заемщика.

Залог права аренды земли может быть использован при приобретении квартиры в новостройке. Нередко на этапе строительства банки требуют помимо залога права требования дополнительное обеспечение или поручительство. Такой залог оформляется на время строительства дома, а после передачи квартиры в эксплуатацию залог уже оформляется на нее.

Еще одним вариантом использования права аренды земельного участка может стать передача его в залог при взятии займа на строительство жилого дома. В таких программах банки, как правило, в качестве обеспечения используют залог земельного участка, а если он в аренде, то в залог может быть передано право аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Образец завещания с лишением наследников права наследования

При оформлении ипотечного кредита под залог права аренды земельного участка помимо стандартного пакета в банк потребуется предоставить такие документы как:

  • договор аренды земельного участка;
  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
  • заявление владельца участка о согласии на передачу права на аренду земельного участка в залог;
  • документы, подтверждающие целевое назначение земель и возможность передачи их в аренду.

Передача в залог права аренды земельного участка

Стоит отметить, что договор ипотеки права аренды земельного участка заключается в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации (если срок действия договора более одного года). Причем в силу такой договор вступает только после внесения сведений о нем в государственный реестр. В случае же заключения договора на срок менее одного года государственная регистрация не требуется, а сам договор является залоговым, а не ипотечным. Если заемщик прекратит обслуживать кредит, то банк имеет право взыскать право аренды земельного участка с последующей уступкой такого права.

П.5 ст.22 ЗК РФ закрепляет привилегию арендатора выставить арендные права на земельное владение в качестве гарантирующего возврат средства.

Ст. 62 ФЗ № 102 уточняет, что согласно ипотечному соглашению может закладываться земельная территория, являющаяся объектом оборота, т.е. не исключена и не имеет ограничений в процессе эксплуатации.

Арендатор, желающий использовать аренду земель федеральной и муниципальной собственности в роли залогового инструмента, обязан заручиться позволением собственника. Но достаточно будет уведомительного документа, если соглашение заключено на период больше 5 лет.

Преимуществами залога привилегии на аренду земли считаются следующие факты:

  • Передача в залог права аренды земельного участкаклиенту могут срочно потребоваться деньги, например, на развитие бизнеса. При отсутствии возможности предоставления другого залога по требованию банка, потребитель может воспользоваться залогом права арендования.
  • При оформлении ипотеки банки реализуют индивидуальный подход при рассмотрении заявки залогодателя.
  • Залог правовой возможности аренды земли не требует обязательного страхования от рисков утраты, гибели или повреждения.

В качестве недостатков можно признать:

  • вследствие наличия определенных рисков банк назначает короткие временные рамки погашения кредитной суммы под залог права аренды.
  • По аналогичной причине суммы ипотечного кредитования несколько ниже, чем те, на которые рассчитывал залогодатель.

Гражданин имеет возможность, предусматриваемую законодательством, оформить залог земельного участка аренде. Банковская организация предоставляет возможность кредитования на законных условиях. Но описываемый вариант ипотеки не привлекателен для банка вследствие невысокой степени ликвидности залога права аренды. Для потребителя данный способ не является самым оптимальным из-за невысоких сумм и сроков кредитования.

Возможное решение проблемы

Единственным возможным выходом в указанной ситуации является принятие в залог права аренды земельного участка только совместно с залогом зданий, строений и сооружений, находящихся на указанном земельном участке.

Исходя из единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст. 35 Земельного кодекса РФ) действующее законодательство предусматривает, что при залоге земельного участка залог распространяется на находящиеся на нем объекты недвижимости.

В частности, ст. 64 Закона об ипотеке устанавливает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание либо сооружение залогодателя.

Залог права аренды земельного участка

Часть 3 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливает следующее: если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Отметим, что нужно учитывать следующую особенность. Необходимо брать в залог в первую очередь объекты недвижимости на арендуемом земельном участке, а право аренды земельного участка — как сопутствующий залог. Даже в случае прекращения аренды земельного участка собственник здания будет обладать правом на заключение договора аренды указанного земельного участка, которое перейдет к приобретателю указанного имущества в случае его продажи с торгов.

В частности, к такому выводу пришел суд при вынесении решения по делу N А66-594/2011 <1>. В указанном судебном акте он сослался на следующее.

Строительство объекта на спорном земельном участке ведется с согласия собственника земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо с принадлежащим залогодателю правом аренды этого участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 6 и ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правило п. 3 ст. 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам либо гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Выводы

Таким образом, исходя из указанного судебного подхода, даже в случае расторжения договора аренды собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для эксплуатации этого объекта. Указанное право в случае реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.

В то же время, если будет заложено право аренды, в силу вышеизложенных норм залог будет распространен на находящееся на нем недвижимое имущество, при расторжении договора аренды вместе с прекращением залога права аренды земельного участка прекратится и залог расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимости <1>.

В тех случаях, когда будет продан объект недвижимости, расположенный на арендованном участке, к новому собственнику перейдет право аренды земельного участка. При этом не имеет правового значения, был ли заключен договор перенайма между предыдущим собственником здания и нынешним <2>.

Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном земельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объекты еще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земельного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельный договор залога на вновь возведенный объект недвижимости.

В том случае, если находящееся на арендованном земельном участке недвижимое имущество предусматривает достаточно длительный срок строительства, необходимо регистрировать право на объект незавершенного строительства и брать его в залог, и тогда права залогодержателя будут защищены даже в случае расторжения договора аренды <3>.

М.А.Козлов

Заместитель начальника

юридического отдела

ЗАО УКБ «Белгородсоцбанк»

Т.В.Жукова

Помощник судьи

Арбитражный суд

Белгородской области

Полезное видео

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Оцените статью
Ответ юриста
Добавить комментарий

Adblock detector